Abschreibungen (AfA)

Im Immobilienbereich gibt es neben der linearen AfA (siehe oben) einige Sonderabschreibungsmöglichkeiten. Diese können mit dem Excel-Finanzplan-Tool Immobilien ebenfalls geplant werden und werden im Folgenden kurz vorgestellt. Ob die jeweiligen Verfahren für ihr Vorhaben angewendet werden dürfen, hängt i.d.R. von speziellen materiellen und zeitlichen Voraussetzungen ab und ist individuell zu prüfen. Auch ändern sich die gesetzlichen Regelungen regelmäßig, so dass Fimovi keine Garantie über die Zulässigkeit für ihr Projekt übernehmen kann. Mit der Verabschiedung des Wachstumschancengesetz (= WCG) im März 2024 wurden nochmal zahlreiche rechtliche Grundlagen modifiziert. Wir haben dazu einen umfangreichen Blogbeitrag "Übersicht: Steuern sparen mit neuen Abschreibungsvarianten für Immobilien" auf unserer Webseite veröffentlicht. Dieser enthält neben einer strukturierten Übersicht der verschiedenen AfA-Verfahren mit den jeweiligen Anwendungsvoraussetzungen auch einige Rechen-Beispiele.

Aktuell können im Excel-Finanzplan-Tool Immobilien drei verschiedene Spezialfälle abschreibungstechnisch ausgewählt bzw. abgebildet werden:

1.Denkmalschutz-Abchreibungen (§ 7h, 7i EStG)

2.Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

3.Degressive Abschreibungen (§ 7 Abs. 5a EStG)

Die gewünschte Methode lässt sich im entsprechenden Eingabfeld über ein Dropdown-Menu auswählen.

Ad 1. Denkmalschutz-Abchreibungen (§ 7h, 7i EStG)

Kurzübersicht:

Der Fiskus fördert den Schutz und die Bewahrung von Denkmalimmobilien steuerlich. Kapitalanleger können 100 % ihrer Sanierungs- und Wiederherstellungskosten für ihre vermietete Denkmalimmobilie als Werbungskosten auf ihrer Steuererklärung absetzen. Die Abschreibung erfolgt innerhalb von 12 Jahren, in den ersten acht Jahren mit 9 %, in den nachfolgenden vier Jahren mit 8 % jährlich. Vorab klären: Welche Maßnahmen zur Bewahrung der Bausubstanz des Denkmals beitragen und sinnvoll sind. Die zuständige Denkmalschutzbehörde muss den Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zustimmen. Um die Vorteile steuerlich geltend machen zu können, müssen der Denkmalbehörde die Wiederherstellungskosten nachgewiesen und eine Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt beantragt werden. Denkmal-Abschreibungen bei Eigennutzung (§ 10f EStG) können im Excel-Tool nicht abgebildet werden. Das Tool richtet sich an Investoren bzw. Vermieter.

Eingabehinweis: Normalerweise sind die gesamten Sanierungskosten höher als die von der Denkmalschutzbehörde bescheinigten (i.S. von § 7i Absatz 2 EStG). In diesem Fall müssen Sie im Excel-Tool die Sanierungskosten entsprechend auf 2 Positionen aufteilen. Nur für die bescheinigten wählen Sie dann unter AfA-Satz "Denkmal". Den Rest schreiben Sie ganz normal linear ab, wobei Sie eine der vorgegebenen Nutzungsdauern auswählen können.

Ad 2. Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

Kurzübersicht:

1. Höhe der Sonderabschreibung

Im Jahr 2019 wurde mit § 7b EStG die Möglichkeit eingeführt, neben der linearen Abschreibung zusätzlich auch Sonderabschreibungen geltend zu machen. Diese AfA-Möglichkeit ist mit dem Wachstumschancengesetz (= WCG) nochmals verbessert worden. Danach können für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen von bis zu 5,0% pro Jahr geltend gemacht werden, insgesamt also maximal 20,0%.

Die Maximalhöhe der Sonder-AfA muss nicht ausgenutzt werden. Vermieter können die Abschreibung auch nur für ein, zwei oder drei Jahre nutzen. Zudem steht es ihnen frei, weniger als fünf Prozent pro Jahr abzuschreiben. Wird die jährliche maximale Sonderabschreibungsbetrag nicht vollständig ausgeschöpft, erhöht dies den verbleibenden Restwert, der dann ab dem fünften Jahr über die Restnutzungsdauer der Immobilie linear abgeschrieben werden kann. D.h. nach dem Wegfall der Möglichkeit zur Vornahme von Sonderabschreibungen muss die lineare Abschreibung neu berechnet werden (vgl. § 7a Abs. 9 EStG).

Anders als bei der linearen AfA handelt es sich bei der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau um eine sogenannte Jahresabschreibung. Der Betrag der Sonderabschreibung muss deshalb im ersten Jahr nicht zeitanteilig auf die verbleibenden Monate aufgeteilt werden, sondern gilt immer für das gesamte Jahr.

Die Sonderabschreibung und die „reguläre“ Gebäudeabschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG können kombiniert angewendet werden. Natürlich dürfen insgesamt (über die Nutzungsdauer des Gebäudes gesehen) maximal 100 Prozent der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten abgeschrieben werden.

2. Voraussetzungen der Sonderabschreibung

Eine zentrale Voraussetzung für die Anwendung der Sonder-AfA ist der Zeitpunkt des Bauantrages bzw. der Bauanzeige.

Dabei wurden die ursprünglichen Zeiträume mit dem WCG nochmals geändert bzw. verlängert. Allerdings gilt für den Zeitraum „nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029“, dass das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllen muss.

Als weitere Voraussetzung für die Nutzung der Sonderabschreibung gibt es verschiedene Herstellungs- bzw. Anschaffungskostengrenzwerte je qm Wohnfläche. Dabei dürfen die AHK die folgenden Höchstwerte nicht übersteigen:

    a.) Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt:   3.000 Euro/qm

    b.) Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt:   5.200 Euro/qm

Diese Höchstwerte (= Baukostenobergrenze) dürfen aber nicht mit der Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA verwechselt werden. Die Ermittlung der Beträge für die Sonder-AfA erfolgt nicht zwingend auf Basis der gesamten für das Gebäude bzw. die Wohnung aufgewendeten AHK, sondern es gibt eine Deckelung auf je qm Wohnfläche (= Förderhöchstgrenze):

    a.) Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt:   2.000 Euro/qm

    b.) Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt:   4.000 Euro/qm

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Bei Überschreitung dieser Förderhöchstgrenzen fällt also ein Teil der AHK "aus der Abschreibung heraus". Liegen die tatsächlichen Kosten unter der Höchstgrenze, dürfen sie nur bis zur tatsächlich angefallenen Höhe angesetzt werden (Förderhöchstgrenze ist kein Pauschbetrag).

Die Deckelung kann in der Praxis dazu führen, dass sich für die Sonder-AfA und für die lineare (oder auch degressive) Abschreibung nach § 7 Abs. 4 bzw. 5a EStG eine unterschiedliche AfA-Bemessungsgrundlage ergibt.

Die genannten Höchstwerte werden vom Tool automatisch geprüft und die Bemessungsgrenze - sofern erforderlich - gekürzt. Es erfolgt in diesen Fällen ein entsprechender Hinweis bei den Annahmen (siehe Screenshot oben).

WICHTIG: Die zur Berechnung verwendete Wohnfläche (in qm) wird automatisch aus den Eingaben aus dem Blatt "Annahmen" übernommen (Abschnitt: Allgemeine Objektinformationen). Achten Sie deshalb darauf, dass ihre Eingaben dort korrekt sind.

Ad 3. Degressive Abschreibungen (§ 7 Abs. 5a EStG)

Kurzübersicht:

1. Höhe der degressiven AfA

Die befristete Wiedereinführung einer degressiven AfA für den Wohnungsneubau gehört ebenfalls zum WCG (vgl. Neufassung von § 7 Abs. 5a EStG), so dass zukünftig ein weiteres Wahlrecht besteht. Entweder schreibt man die Immobilie mit den bekannten Prozentsätzen linear ab, oder man votiert für die degressive AfA.

Bei der degressiven AfA können im ersten Jahr 5,0% der auf das Gebäude entfallenden AHK abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 5a S. 4 EStG). In den Folgejahren bleibt dieser Prozentsatz identisch, allerdings ist die Bemessungsgrundlage dann jeweils der noch nicht abgeschriebene Restwert des Gebäudes. Somit reduziert sich der Abschreibungsbetrag von Jahr zu Jahr.

2. Voraussetzungen der degressiven AfA

Die "neue" degressive Abschreibung ist an 3 Anwendungsvoraussetzungen geknüpft. Die Immobilie bzw. das Gebäude muss:

    1.   Wohnzwecken dienen,

    2.   sich in einem Mitgliedstaat des EWR (= EU zzgl. Island, Lichtenstein u. Norwegen) befinden und

    3.   vom Eigentümer hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sein.

Der letzte Punkt wird dabei weiter zeitlich eingeschränkt in dem gefordert ist, dass die Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen haben muss bzw. die Anschaffung aufgrund eines nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 rechtswirksam abgeschlossenen Vertrags erfolgt sein muss. Als Beginn der Herstellung ist erstmals nicht der Bauantrag das entscheidende Kriterium, sondern der angezeigte Baubeginn.

3. Wechsel von degressiver nach linearer AfA möglich

Bei der degressiven AfA ist auch ein Wechsel zur linearen Abschreibung zulässig. Bei einem Wechsel bemisst sich die weitere Abschreibung nach dem noch nicht abgeschriebenen Restwert des Gebäudes zum Zeitpunkt des Wechsels. Dieser wird dann auf die noch verbleibende Restnutzungsdauer linear verteilt. Um die Restnutzungsdauer zu erhalten, wird die durch § 7 Abs. 4 EStG typisierend unterstellte Nutzungsdauer um die bereits erfolgte Nutzungszeit reduziert.

Im Tool erfolgt in der Auslieferungsversion für die Varianten, die einen solchen Wechsel berücksichtigen, eine automatische Ermittlung des optimalen Wechselzeitpunktes. D.h. sobald die lineare AfA (auf jährlicher Berechnungsbasis) höher ist als die degressive, erfolgt ein Wechsel.

Auf dem Blatt "AfA+Steuern" erkennen Sie dies an den 1 bzw. 0-Werten in der Zeile "Wechsel degr. zu linearer AfA". 1 bedeutet dabei degressiv, 0 steht für linear. Bei Bedarf können Sie die Formeln in dieser Zeile auch manuell überschreiben und damit ein Wechsel zu einem bestimmten Jahr erzwingen. Am rechten Ende der Zeilen (in Spalte AP) haben wir dazu eine entsprechende Zelle mit dem Wert 1 (blau gefärbt, damit sofort erkennbar, dass Automatik aufgehoben wurde) vorbereitet, die Sei einfach kopieren können. Sofern Sie später wieder die ursprüngliche Formel dort einsetzen möchten, verwenden Sie einfach die fertige Musterformel in Spalte AR. Auch diese Formel kann einfach (z.B. mittels copy&paste) nach links kopiert werden. Falls Sie manuell die Wechselformeln überschreiben, vergessen Sie später bei neuen Projekten oder bei Anpassungen nicht, die ursprünglichen Formeln wiederherzustellen.

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4. Degressive AfA kann mit Sonder-AfA kombiniert werden

Um besonders hohe Abschreibungen in den ersten Jahren zu erzielen, lässt sich die neue degressive Abschreibung auch in Kombination mit der weiter oben erläuterten und in § 7b EStG verankerten Sonderabschreibung (bis zu 5,0% p.a. in den ersten vier Jahren) nutzen. Es ergeben sich somit im Zusammenhang mit der degressiven AfA vier verschiedene Varianten:

•mit Wechsel zu linearer AfA und mit Sonderabschreibung,

•ohne Wechsel zu linearer AfA aber mit Sonderabschreibung,

•mit Wechsel zu linearer AfA aber ohne Sonderabschreibung sowie

•ohne Wechsel zu linearer AfA und ohne Sonderabschreibung.

Für die Berechnungen der Sonder-AfA in den ersten 4 Jahren werden dabei die Prozentwerte verwendet, die Sie im Abschnitt "Sonder-AfA" auf dem Blatt "Annahmen" vorgeben. Welche Varianten konkret von ihnen ausgewählt wurde, wird nochmals auf dem Blatt "Annahmen" textlich ausgewiesen (siehe Screenshot oben).